MODIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS ENTRE PARTICULARES
Vaya por delante que las partes contratantes en un arrendamiento pueden llegar a acuerdos puntuales de modificación de las condiciones de ese arrendamiento y atenuar la carga arrendaticia para el inquilino si éste se encuentra sometido a unas circunstancias excepcionales como las que vivimos.
En tal caso, sería recomendable ponerlo de manifiesto al arrendador y llegar a un acuerdo con el mismo solicitándole una condonación total o parcial, un periodo de carencia o aplazamiento, el prorrateo de la renta o rentas no pagadas en el actual momento u otra condición más beneficiosa para sobrellevar esta situación.
Sin perjuicio de lo anterior, el artículo 8 de ese Real Decreto Ley establece que se podrá pedir un aplazamiento, al arrendador, siempre que no se hayan adoptado soluciones transaccionales como las explicadas en el párrafo anterior. Si el arrendador en el plazo de 7 días responde negativamente a esa petición de aplazamiento y no ofrece ninguna otra alternativa, el inquilino podrá solicitar las ayudas del artículo 9, siempre que se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida, situación que se define en el artículo 5. Por lo tanto, como requisito previo es fundamental y esencial haber requerido previamente al arrendador para que ofrezca un aplazamiento y que éste lo haya rechazado y no haya ofrecido alguna otra medida como la condonación total o parcial de la renta o renta. Adjunto un formulario a los efectos de solicitar ese aplazamiento.
Es importante saber si estamos en los requisitos de vulnerabilidad o no para pedir las ayudas del Estado, porque si no, será más interesante pedir otras ayudas como las que se deben determinar en el Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual, del Plan Estatal de Vivienda, ayudas de Comunidades Autónomas, Ayuntamientos o interesar una renegociación de las condiciones con el arrendador.
Los requisitos de vulnerabilidad del artículo 5 son: Requerirán la concurrencia conjunta, de los siguientes requisitos:
a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). 1863,78 euros mensuales
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. 2.485,04 euros.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
2. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.
Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia. Las ayudas a las que se puede optar son las siguientes: Línea de avales del ICO, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
Las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.